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Sozialversicherungsbeiträge sind auch dann Betriebsausgaben des Gesellschafter-Geschäftsführers im Rahmen seiner Basispauschalierung, wenn deren Bezahlung durch die GmbH erfolgt.

In einem kürzlich ergangenen Erkenntnis des Verwaltungsgerichtshofes (VwGH) hatte dieser darüber zu entscheiden, ob Sozialversicherungsbeiträge eines Gesellschafter-Geschäftsführers auch dann zu seinen Betriebsausgaben im Rahmen seiner Basispauschalierung zählen, wenn deren Bezahlung durch die GmbH erfolgt. Dies bestätigte nunmehr der Verwaltungsgerichtshof (VwGH). Somit kann der Geschäftsführer die für ihn bezahlten Sozialversicherungsbeiträge auch im Rahmen einer Basispauschalierung zusätzlich als Betriebsausgaben geltend machen.

Basispauschalierung für Gewerbetreibende und selbständig Tätige

Gewerbetreibende und selbständig Tätige können für die Ermittlung ihrer Betriebsausgaben eine Basispauschalierung anwenden. Voraussetzungen für diese Basispauschalierung sind, dass

• keine Buchführungspflicht besteht,
• auch nicht freiwillig eine doppelte Buchhaltung geführt wird,
• der Vorjahresumsatz nicht mehr als € 220.000 betragen hat und
• aus der Steuererklärung hervorgeht, dass die Pauschalierung in Anspruch genommen wird.

In diesem Fall können die Betriebsausgaben mit einem Prozentsatz vom Umsatz angesetzt werden. Für einen wesentlich beteiligten Gesellschafter-Geschäftsführer (Beteiligung an der Kapitalgesellschaft größer als 25%) beträgt der Prozentsatz 6% vom Umsatz, jedoch maximal € 13.200 pro Jahr. Mit der Betriebsausgabenpauschale werden insbesondere abgegolten: Absetzung für Abnutzung (AfA) von Investitionen, Ausgaben für Energiebezüge, Miete, Reparaturen, Telefon, Zinsen, Werkzeuge, Verbrauchsmaterial, Versicherungen etc.
Neben den pauschalen Ausgaben von 6 % vom Umsatz dürfen bestimmte weitere Betriebsausgaben abgesetzt werden. Für einen Gesellschafter-Geschäftsführer wären dies etwa die Sozialversicherungsbeiträge.

Mit Pauschalierung Steuern und Zeit sparen

Wer seine Betriebsausgaben pauschal ermittelt, kann nicht nur Steuern, sondern auch viel Zeit sparen. Wir beraten Sie gerne, ob eine Pauschalierung für Sie persönlich steuerrechtlich vorteilhaft ist. Da bezüglich des Wechsels zwischen vollständiger Einnahmen/Ausgabenrechnung einerseits und Pauschalierung andererseits zeitliche Bindungswirkungen bestehen können, ist hierfür eine Prognoserechnung für mehrere Jahre aufzustellen.

Bei Einkünften aus Vermietung und Verpachtung können die Anschaffungs- und Herstellungskosten eines Gebäudes im Rahmen der Abschreibung von der Steuer abgesetzt werden. Fraglich ist, ob Abschreibungsbeträge, die übersehen wurden, steuerlich nachgeholt werden können.

Grundsätzlich besteht für Steuerpflichtige die Möglichkeit, Irrtümer in der Abgabenerklärung bis zur rechtskräftigen Abgabenfestsetzung durch das Finanzamt zu berichtigen. Unter bestimmten Voraussetzungen ist auch vorgesehen, dass eine Fehlerkorrektur für bereits verjährte Jahre möglich ist.
Eine solche Korrektur erfolgt durch Zu- und Abschläge und ist nur dann vorzunehmen, soweit der Fehler steuerliche Auswirkungen in einem noch nicht verjährten Jahr hat. Zusätzlich wird ein Verfahrenstitel (etwa. eine Wiederaufnahme des Verfahrens) benötigt.

Verwaltungsgerichtshof gegen Wiederaufnahme

In einer aktuellen Entscheidung des Verwaltungsgerichtshofes (VwGH) hatte der Vermieter 1998 vergessen, die Herstellungskosten zweier Häuser in das Anlageverzeichnis aufzunehmen und in den Folgejahren die Abschreibung (AfA) davon anzusetzen. Im Jahr 2016 fiel dieser Fehler auf, weshalb der Vermieter um Berichtigung der vergessenen Abschreibung im Jahr 2011 ersuchte.
Der VwGH stellte fest, dass im gegenständlichen Fall kein Verfahrenstitel besteht, da Tatsachen, die dem Vermieter schon immer bekannt gewesen sind (Herstellung Gebäude), deren steuerliche Berücksichtigung aber unterlassen wurde, keinen Antrag auf Wiederaufnahme ermöglichen.
Weiters führte der VwGH aus, dass die Vornahme von Zu- oder Abschlägen zur Erreichung des richtigen Totalgewinns im Ermessen der Behörde bzw des Verwaltungsgerichts liegen. In diesem Fall ist die Unterlassung der Geltendmachung der AfA jedoch in einem besonderen Ausmaß auf mangelnde Sorgfalt zurückzuführen. Der VwGH merkte dazu an, die Berichtigungsmöglichkeit wurde nicht geschaffen, um jedwede Außerachtlassung von Sorgfalt zu sanieren.

Tipp
Es gibt verschiedene Möglichkeiten, Fehler in vergangenen Steuererklärungen zu korrigieren. Allerdings sind dabei diverse Fristen und Formvorschriften zu beachten. Besteht Sanierungsbedarf, sollte daher rasch reagiert werden, um alle Eventualitäten für eine Berichtigung zeitgerecht prüfen zu können.

In diversen Bestimmungen über Lohnsteuerbefreiungen werden die Begünstigungen daran geknüpft, dass sie entweder allen Arbeitnehmern oder zumindest bestimmten „Gruppen von Arbeitnehmern“ gewährt werden.

Laut den Lohnsteuerrichtlinien des Finanzministeriums sind unter Gruppen von Arbeitnehmern etwa Großgruppen wie alle Arbeiter, alle Angestellten, Schichtarbeiter oder abgegrenzte Berufsgruppen wie Chauffeure, Monteure, Innendienst- bzw. Außendienstmitarbeiter, gesamtes kaufmännisches oder technisches Personal, Verkaufspersonal oder alle Arbeitnehmer mit einer Betriebszugehörigkeit von einer bestimmten Anzahl von Jahren zu verstehen. Trifft ein Gruppenmerkmal nur auf einen Arbeitnehmer zu, stellt auch dieser eine Arbeitnehmer einer Gruppe im obigen Sinne dar.

Betriebsbezogene Gruppenmerkmale

Die Gruppenmerkmale müssen betriebsbezogen sein. Das Erfordernis Betriebsbezogenheit ist bedeutsam für die sachliche Begründung einer Gruppenbildung. Eine willkürliche Gruppenbildung – etwa nach Maßstäben persönlicher Vorlieben oder Nahebeziehungen – kann nicht zur Steuerbefreiung führen. Ob die Gruppenbildung sachlich begründbar ist, hängt im Einzelfall aber auch von der Art des mit der Gruppenzugehörigkeit verbundenen Vorteils und vom Zweck der Steuerbefreiung ab.

Nicht begünstigt sind Maßnahmen, die sich auf Personen einer bestimmten Altersgruppe beziehen. Dies schließt allerdings nicht aus, dass der Arbeitgeber die Aufwendungen allein oder zusätzlich für Arbeitnehmer auf Grund der Beschäftigungsdauer im Betrieb abhängig machen kann. Der Umstand, dass einer Anzahl von Personen eine Belohnung zugesprochen wird, führt noch nicht dazu, dass diese Personen als Gruppe anzusehen sind. Sofern der Arbeitgeber zwar allen Arbeitnehmern oder allen Arbeitnehmern einer bestimmten Gruppe eine Begünstigung anbietet, aber nicht alle Arbeitnehmer oder alle Arbeitnehmer einer bestimmten Gruppe von diesem Angebot Gebrauch machen, geht die Begünstigung hinsichtlich der annehmenden Arbeitnehmer nicht verloren.

Erreichung einer Zielvorgabe nicht geeignet

Ein unterscheidendes Merkmal in Form der Erreichung einer Zielvorgabe ist für die Zuordnung bestimmter Arbeitnehmer zu einer Gruppe nicht geeignet. Werden vom Arbeitgeber besondere Maßnahmen für die Zukunftssicherung individuell bei Erfüllung bestimmter Zielvorgaben zugesichert, handelt es sich um Leistungsbelohnungen, die entsprechend zu versteuern sind.

Scheiden Arbeitnehmer aus einer Gruppe aus oder wechseln sie in eine andere Gruppe, hat das auf die bis zum Ausscheiden aus der Gruppe bzw. bis zum Wechsel in eine andere Gruppe gewährten steuerbefreiten Bezüge keinen Einfluss. Nach dem Wechsel in eine andere Gruppe steht die Steuerbefreiung für diesen Arbeitnehmer aber nur dann zu, wenn das Gruppenmerkmal für die neue Gruppe wieder erfüllt ist.

Wird eine Ferienwohnung teilweise privat und teilweise für umsatzsteuerpflichtige Vermietungszwecke verwendet, stellt sich die Frage, inwieweit ein Vorsteuerabzug aus den Anschaffungskosten geltend gemacht werden kann.

Der abziehbare Anteil des Vorsteuerabzuges bei gemischter Nutzung ergibt sich in der Regel aus dem Verhältnis der Zeiträume der tatsächlichen unternehmerischen und der privaten Nutzung. Entscheidend sind somit die Zeiträume, in welchen die Ferienwohnung an Gäste vermietet wurde und in welchen der Eigentümer diese Wohnung selbst nutzt.

Entscheidung des Bundesfinanzgerichtes

In einer aktuellen Entscheidung hat nun das Bundesfinanzgericht (BFG) festgestellt, wie Leerstandzeiten bei der Aufteilung in unternehmerische und private Nutzung zu berücksichtigen sind. In dem vorliegenden Fall wurde ein Appartement erworben und eine Betreiber-GmbH mit der touristischen Vermietung des Appartements beauftragt. Die GmbH verpflichtete sich zu entsprechenden Anstrengungen, einen bestmöglichen Ertrag zu erzielen. Die Eigentümer hatten keinen Schlüssel für ihre Wohnung und konnten sich nur wie andere Gäste im Rahmen des Hotelbetriebes gegen Verrechnung von Resort und Betriebskosten einbuchen.

Die Berechnung der Privatnutzung hat nach Ansicht der Finanzbehörde wie folgt zu erfolgen: Privat genutzte Wochen/(privat genutzte Wochen + vermietete Wochen). Die Leerstehezeiten werden bei dieser Methodik außer Ansatz gelassen. Dies führt dazu, dass eine höhere Vorsteuerkürzung notwendig ist. Dagegen erhob der Vermieter Beschwerde und führte aus, dass die anteilige Vorsteuerkürzung für die zeitliche Privatnutzung der Wohnung wie folgt zu berechnen ist: Privat genutzte Wochen/52 Kalenderwochen.

Keine Vorsteuerkürzung für Leerstand

Das BFG sah im konkreten Fall auf Grund der vertraglichen Bestimmungen nur die Zeiträume der tatsächlichen Privatnutzung und nicht auch den Leerstand (anteilig) als privat und gab somit der Beschwerde des Vermieters statt.

Tipp
Die Aufteilung der gemischt-veranlassten Aufwendungen für den Vorsteuerabzug hat in der Regel nach dem Verhältnis der Tage der Eigennutzung zu den Tagen der Gesamtnutzung (Vermietung und Eigennutzung) zu erfolgen, soweit eine Selbstnutzung jederzeit möglich ist. Aus dem Erkenntnis ist ersichtlich, dass die konkrete Gestaltung der Verträge unmittelbaren Einfluss auf die Höhe der abziehbaren Vorsteuern haben kann.
Wir unterstützen Sie gerne bei steuerlichen Fragen zur Vermietung von Wohnungen.

Bei innergemeinschaftlichen Dreiecksgeschäften muss der mittlere Unternehmer („Erwerber“) genau auf die geforderten Formalvorschriften achten.

Ein umsatzsteuerlich begünstigtes Dreiecksgeschäft liegt vor, wenn drei Unternehmer in drei verschiedenen EU-Mitgliedstaaten Geschäfte über die gleiche Ware abschließen und diese unmittelbar vom ersten Unternehmer an den letzten Abnehmer gelangt. Für die Begünstigung müssen jedoch speziell vom mittleren Unternehmer bestimmte Formalvoraussetzungen erfüllt werden, welche vom EuGH in einem aktuellen Urteil streng gesehen werden.

Bei einem Dreiecksgeschäft werden die beteiligten Unternehmer wie folgt bezeichnet:

• Erster Unternehmer in der Kette = Lieferant
• Zweiter Unternehmer in der Kette = Erwerber
• Dritter Unternehmer in der Kette = Empfänger

Umsatzsteuerschuld geht auf den dritten Unternehmer über

Bei solch einer Lieferkette müsste sich der mittlere Unternehmer im Bestimmungsland, also dort, wohin die Ware geliefert wird, umsatzsteuerlich registrieren und dort einen innergemeinschaftlichen Erwerb versteuern. Um dies zu vermeiden gibt es die Erleichterung des innergemeinschaftlichen Dreiecksgeschäfts, wonach die Umsatzsteuerschuld des mittleren Unternehmers auf den dritten Unternehmer („Empfänger“) im Bestimmungsland übergeht.
Dazu ist jedoch unter anderem erforderlich, dass der mittlere Unternehmer („Erwerber“) in seiner Rechnung an den dritten Unternehmer (Empfänger), an den die Ware tatsächlich geliefert wird, ausdrücklich auf das Vorliegen eines innergemeinschaftlichen Dreiecksgeschäfts und auf den Übergang der Steuerschuldnerschaft (Reverse Charge) auf den Empfänger hinweist.

Laut EuGH ist daher der Enderwerber im Rahmen eines Dreieckgeschäftes nicht wirksam als Schuldner der Mehrwertsteuer bestimmt worden, wenn die vom mittleren Unternehmer ausgestellte Rechnung nicht die Angabe „Steuerschuldnerschaft des Leistungsempfängers“ enthält. Der bloße Hinweis auf die Dreiecksgeschäftsregelung reicht laut EuGH dafür nicht aus. Somit ist der Rechnungshinweis auf den Übergang der Steuerschuld keine bloße Formalie, sondern materielle Voraussetzung des Dreiecksgeschäfts.

Bei innergemeinschaftlichen Dreiecksgeschäften muss daher insbesondere der mittlere Unternehmer („Erwerber“) sehr genau auf die geforderten Formalvorschriften hinsichtlich seiner Rechnungslegung achten. Der EuGH hat nämlich in seinem Urteil auch ausgesprochen, dass eine nachträgliche Korrektur der fehlerhaften Rechnung und damit eine rückwirkende Sanierung des Dreiecksgeschäfts nicht möglich ist.

2023 hat der Gesetzgeber neue Begünstigungen für Investitionen und Steuersenkungen vorgesehen. Wir geben Ihnen dazu einen Überblick.

Investitionsfreibetrag

Der Investitionsfreibetrag von 10 % bzw. 15 % (im Bereich der Ökologisierung) der Anschaffungs- oder Herstellungskosten kann unter bestimmten Voraussetzungen für Anschaffungen oder Herstellung von abnutzbarem Anlagevermögen nach dem 31.12.2022 geltend gemacht werden.

Geringwertige Wirtschaftsgüter

Ab 2023 wurde die Grenze für die Sofortabschreibung geringwertiger Wirtschaftsgüter (GWG) von bisher € 800 auf € 1.000 angehoben. Im betrieblichen Bereich gilt die Änderung erstmals für Wirtschaftsjahre, die nach dem 31.12.2022 beginnen.

Erhöhung der Umsatzgrenze – Kleinunternehmerpauschalierung

Unter bestimmten Voraussetzungen besteht seit 2020 für Kleinunternehmer die Möglichkeit, die Betriebsausgaben pauschal zu ermitteln. Die pauschalen Betriebsausgaben betragen 45 % der Betriebseinnahmen, maximal € 18.900, bzw. bei einem Dienstleistungsbetrieb 20 %, höchstens € 8.400. Der Gewinn ergibt sich aus den Betriebseinnahmen abzüglich den pauschal ermittelten Betriebsausgaben (45 % oder 20 %) und den Beiträgen zur Pflichtversicherung.
Eine Voraussetzung für die Inanspruchnahme der Kleinunternehmerpauschalierung ist, dass die Umsatzsteuerbefreiung anwendbar ist. Ab 2023 wurde der für die Pauschalierung maßgebliche Betrag um € 5.000 erhöht. Die Umsatzgrenze liegt nun bei € 40.000.

Senkung der dritten Einkommenssteuerstufe

Nachdem bereits mit 1.7.2022 die zweite Einkommenssteuerstufe von 35 % auf 30 % (mit einem ganzjährigen Mischsteuersatz für 2022 von 32,5 %) gesenkt wurde, wird mit 1.7.2023 die dritte Tarifstufe von 42 % auf 40 % (mit einem ganzjährigen Mischsteuersatz für 2023 von 41 %) gesenkt. Zusätzlich kommt es durch die Abschaffung der kalten Progression mit 1.1.2023 zu einer Anhebung der jeweiligen Tarifstufen.

Senkung des Körperschaftsteuertarifs

Ab dem Kalenderjahr 2023 wird die Körperschaftsteuer von 25 % auf 24 % gesenkt.
Wir beraten Sie gerne persönlich, welche Steuervorteile sich für Sie durch die Neuerung im Jahr 2023 ergeben.

Einkünfte aus der Veräußerung von Grundstücken unterliegen meist einem besonderen Steuersatz von 30 Prozent. Es gibt aber auch Steuerbefreiungen.

Unter gewissen Voraussetzungen sind von der Immobilienertragsteuer ausgenommen

• die Veräußerung von Eigenheimen oder Eigentumswohnungen
• die Veräußerung von selbst hergestellten Gebäuden
• die Veräußerungen von Grundstücken infolge eines behördlichen Eingriffs
• bestimmte Tauschvorgänge, etwa im Rahmen von Flurbereinigungsverfahren

Herstellerbefreiung

Die Herstellerbefreiung betrifft selbst hergestellte Gebäude, soweit diese innerhalb der letzten zehn Jahre nicht zur Erzielung von Einkünften gedient haben. Die Befreiung steht nur dem Errichter (Hersteller) selbst zu. Der Steuerpflichtige muss sohin Bauherreneigenschaft besitzen. Ein selbst hergestelltes Gebäude kann nach Ansicht der Finanzverwaltung nur bei einem ins Gewicht fallenden (finanziellen) Baurisiko vorliegen. Nicht selbst hergestellt ist jedenfalls ein Gebäude, das zu einem Fixpreis erstellt worden ist.
Weiters ist für die Inanspruchnahme der Herstellerbefreiung wichtig, dass es sich um eine Errichtung eines Gebäudes, somit als “Hausbau” und nicht etwa um eine Haussanierung oder Hausrenovierung handelt.

Ein wichtiger Unterschied zur Hauptwohnsitzbefreiung ist, dass nur das Gebäude selbst nicht der Immobiliensteuer unterliegt. Ein auf den Grund und Boden entfallender Veräußerungsgewinn ist jedoch steuerpflichtig. Der Veräußerungserlös ist in diesem Fall im Verhältnis der gemeinen Werte auf Grund und Boden und Gebäude aufzuteilen. Nach Ansicht der Finanzverwaltung besteht die Möglichkeit, den Grund- und Bodenanteil nach der Grundanteilsverordnung zu ermitteln. Erscheint diese Aufteilung jedoch nicht sachgerecht, sind die tatsächlichen Verhältnisse etwa mittels Gutachten festzustellen.

Aufgrund der Grundanteilsverordnung entfallen von dem Veräußerungserlös entweder 20 %, 30 % oder 40 % auf den Grund und Boden. Dies ist unter anderem abhängig davon, wie viele Einwohner die Gemeinde, in der sich das Gebäude befindet, hat und wie hoch der durchschnittliche Quadratmeterpreis für als Bauland gewidmete und voll aufgeschlossene unbebaute Grundstücke (baureifes Land) ist.

Wir unterstützen Sie gerne im Fall eines Verkaufs Ihrer Immobilie und prüfen, ob eine Steuerpflicht anfällt bzw. in welchem Ausmaß Befreiungsmaßnahmen (z.B. Herstellerbefreiung) angewendet werden können.

Die Europäische Zentralbank (EZB) hat die Leitzinsen für den Euroraum neuerlich um 0,5 %-Punkte erhöht, weshalb diese erstmals seit 2008 bei 3,0 % liegen.

Das Finanzministerium reagierte am 3.2.2023 auf diese Erhöhung des Leitzinssatzes und damit auch des Basiszinssatzes in Österreich auf 2,38% und veröffentlichte einen neuen Erlass zur Anpassung der Stundungs-, Anspruchs-, Aussetzungs-, Beschwerde- und Umsatzsteuerzinsen. Seit dem 8.2.2023 gilt damit für Stundungszinsen, Aussetzungszinsen, Anspruchszinsen, Beschwerdezinsen und Umsatzsteuerzinsen ein Zinssatz von 4,38 %.

Stundungszinsen
Auf Antrag kann das Finanzamt für die Entrichtung von Abgaben, bei welchen beim Abgabepflichtigen eine zwangsweise Einbringung in Frage kommt, Zahlungserleichterungen (Stundung oder Ratenzahlung) bewilligen,

• wenn die sofortige Bezahlung der Steuer für den Steuerpflichtigen mit erheblichen Härten verbunden wäre und
• die Einbringlichkeit der Abgaben durch das Entgegenkommen des Finanzamtes nicht gefährdet wird.

Aussetzungszinsen
Im Falle einer Beschwerde gegen einen Abgabenbescheid gibt es die Möglichkeit, die Zahlung des strittigen Abgabenbetrages vorerst auszusetzen. Sollte der Beschwerde nicht stattgegeben werden, so ist der strittige Betrag nachzuzahlen. Für die Dauer der Aussetzung werden Zinsen verrechnet.

Anspruchszinsen
Für Körperschaft- bzw. Einkommensteuernachzahlungen sind Anspruchszinsen an das Finanzamt zu entrichten, wenn die Nachzahlung nicht bis spätestens 30.9. des dem Jahr des Entstehens des Abgabenanspruches folgenden Jahres erfolgt ist. Körperschaft- bzw Einkommensteuerguthaben werden ebenso ab dem 1.10. des Folgejahres vom Finanzamt verzinst.

Beschwerdezinsen
Wurden bescheidmäßig vorgeschriebene Abgaben zunächst entrichtet und ergibt sich aufgrund einer Beschwerde gegen den Bescheid, dass keine bzw. eine geringere Zahlung zu leisten gewesen wäre, so werden vom Finanzamt hinsichtlich dieses Guthabens auf Antrag Beschwerdezinsen gutgeschrieben.

Umsatzsteuerzinsen
Mit dem Abgabenänderungsgesetz 2022 wurden sogenannte Umsatzsteuerzinsen eingeführt. Damit werden Gutschriften und Nachzahlungen bei USt-Voranmeldungen und bei USt-Jahressteuererklärungen verzinst.

Bitte beachten Sie, dass diese Ausführungen nur überblicksartig zusammengefasst wurden. Sollten Sie Fragen zu Stundungs-, Aussetzungs-, Anspruchs-, Beschwerde- oder Umsatzsteuerzinsen haben, unterstützen wir Sie gerne.

Wird eine im Ausland befindliche Wohnung von einem in Österreich unbeschränkt Steuerpflichtigen vermietet, sind die Mieteinnahmen sowohl im Ausland als auch in Österreich zu berücksichtigen. Um eine Doppelbesteuerung zu vermeiden, wurden Doppelbesteuerungsabkommen abgeschlossen.

Ein Doppelbesteuerungsabkommen (DBA) regelt, welcher der beiden Staaten sein innerstaatliches Steuerrecht auf Einkünfte anwenden darf, also diese besteuern darf, und welcher Staat ganz oder teilweise auf seine Besteuerung verzichten muss. Ziel ist eine effektive Einmalbesteuerung.
DBA sehen unterschiedliche Methoden zur Vermeidung einer Doppelbesteuerung vor. Bei diesen Methoden zur Vermeidung einer Doppelbesteuerung wird zwischen der Anrechnungsmethode und der Befreiungsmethode mit Progressionsvorbehalt unterschieden.

Die Anrechnungsmethode sieht vor, dass in beiden Staaten besteuert wird und die im Quellenstaat (= Staat, in dem die Tätigkeit ausgeübt wird) erhobene Steuer auf die Steuer im Ansässigkeitsstaat (= Wohnsitzstaat) angerechnet wird (bis zum Anrechnungshöchstbetrag).
Bei der Befreiungsmethode mit Progressionsvorbehalt befreit der Ansässigkeitsstaat die im Quellenstaat versteuerten Einkünfte, bezieht diese Einkünfte jedoch für die Berechnung des (progressiven) Steuersatzes mit ein.

Vermietung einer Wohnung in Deutschland durch einen unbeschränkt Steuerpflichtigen in Österreich

Die unbeschränkte Steuerpflicht erstreckt sich auf alle in- und ausländischen Einkünfte. Demzufolge unterliegen die Einkünfte einer in Österreich ansässigen, unbeschränkt steuerpflichtigen Person aus der Vermietung von einer in Deutschland gelegenen Wohnung der österreichischen Einkommensteuerpflicht. Nach dem DBA Österreich – Deutschland dürfen Einkünfte aus unbeweglichem Vermögen (Wohnung) aber in dem Staat besteuert werden, in dem dieses Vermögen (Wohnung) liegt. Österreich hat solche Einkünfte von der Besteuerung auszunehmen, darf jedoch diese Einkünfte bei der Festsetzung der Steuer für das übrige Einkommen einbeziehen (Befreiungsmethode mit Progressionsvorbehalt).

Beispiel

Herr Mayer lebt mit seiner Familie in Österreich und bezieht Einkünfte aus Gewerbebetrieb, die in Österreich steuerpflichtig sind, in Höhe von insgesamt € 23.000. Zusätzlich vermietet er eine Wohnung in Deutschland. Er verdient durch die Vermietung € 11.000.

Laut DBA Deutschland-Österreich sind die Einkünfte aus der Vermietung in Deutschland steuerpflichtig. Österreich darf die in Deutschland versteuerten Einkünfte nicht nochmals besteuern, allerdings den Progressionsvorbehalt anwenden. Die Gesamteinkünfte aus Gewerbebetrieb und Vermietung betragen für Herrn Mayer € 34.000. Die folgende Berechnung soll vereinfacht die Befreiungsmethode mit Progressionsvorbehalt darstellen. Es wurden keine Absetzbeträge uä. berücksichtigt.

Steuer für Gesamteinkünfte von € 34.000 = € 6.160
Durchschnittssteuersatz: (€ 6.160 / € 34.000) = 18,12 %
Dieser Prozentsatz wird nun nur für die Einkünfte aus Gewerbebetrieb angewendet.
Steuer in Österreich: € 23.000 Euro x 18,12 % = € 4.168.

Beim Kauf einer Wohnung konnte Vorsteuer abgezogen werden, weil diese nicht direkt der Tochter der Käuferin überlassen wurde, sondern durch den Ehemann der Käuferin, der als Mieter fungierte.

Das Bundesfinanzgericht (BFG) hat entschieden, dass beim Kauf einer Eigentumswohnung, welche eine Ehefrau danach an ihren Ehemann vermietete und die dieser dann der gemeinsamen Tochter zur Nutzung überließ, ein Vorsteuerabzug möglich war.
Fraglich war zunächst, ob die Ehefrau mit der Vermietung der Wohnung an ihren Ehemann überhaupt unternehmerisch tätig war. Die unternehmerische Tätigkeit ist nämlich Voraussetzung für den Vorsteuerabzug beim Kaufpreis.
Das BFG bejahte dies, weil es zum Schluss kam, dass die Ausgaben zur Anschaffung der Wohnung nicht der unmittelbaren Wohnversorgung der Tochter, sondern der Vermietung an den Ehemann dienten. Andernfalls wären es nämlich Ausgaben des Unternehmers (der Ehefrau) für den Unterhalt seiner Familienangehörigen (der Tochter). Diese wären nicht abzugsfähige Aufwendungen und somit vom Vorsteuerabzug ausgeschlossen.
Da der Mietvertrag zwischen den Ehepartnern auch zu fremdüblichen Konditionen abgeschlossen wurde, war der Vorsteuerabzug zu gewähren.

Vorsteuerabzug beim Kauf von Wohnungen

Wenn der Erwerber einer Wohnung diese im Anschluss vermietet, wird er grundsätzlich aufgrund der Vermietungstätigkeit ein umsatzsteuerlicher Unternehmer und ist damit auch zum Vorsteuerabzug berechtigt. Betragen die Umsatzerlöse allerdings weniger als € 35.000, gilt er als unecht umsatzsteuerbefreiter Kleinunternehmer.

Das bedeutet:

• Von den Einnahmen muss er keine Umsatzsteuer an das Finanzamt abführen und somit keine Umsatzsteuer in Ausgangsrechnungen verrechnen
• Er darf von den Ausgaben keine Vorsteuer abziehen

Es besteht jedoch die Möglichkeit, soweit die Umsatzsteuerbefreiung für den Vermieternachteilig ist (etwa wegen hoher Vorsteuern beim Kauf einer Wohnung), auf die unechte Umsatzsteuerbefreiung zu verzichten.

Wir beraten Sie gerne, ob die Optierung zur Umsatzsteuerpflicht bei einer Wohnungsvermietung in Ihrem Fall vorteilhaft ist.